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以未经消防验收的房屋出租,租赁合同是否有效?
作者:上犹县人民法院 卢建斌  发布时间:2020-08-20 19:33:28 打印 字号: | |

【案情】

某房产开发公司在某地开发了一处商业综合体,原告高某从该开发商处购买了该商业广场地下一层内2号店铺,并办理了房屋预告登记。2019年8月,原告高某与被告尹某签订一份租赁合同,合同约定了租赁期限及每月租金等内容,同时约定在租赁期间内,经店铺出租人同意,承租人可以对店铺进行装修。被告尹某在拿到店铺钥匙后,开始聘请施工人员对该店铺进行了装修并花去装修费6万余元并开始试营业半个月,后因为该开发商陷入资金周转困难,导致该商业综合体未能全部完工,该商业广场亦未能通过消防检验合格。被告尹某在工商部门办理营业执照时被告知该商铺不符合消防要求不能办理营业执照,被告尹某遂将该商铺闲置并拒交租金。原告遂诉至法院要求支付租金,被告则提起反诉称店铺因消防检验不合格,不符合强制性规定因而租赁合同无效并反诉请求赔偿装修损失。

【分歧】

本案在认定该租赁合同效力问题上,存在两种不同的意见:

一种意见认为:该租赁合同无效,因为消防法第十条规定,按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的,不得投入使用。该条属于强制性规范,出租人违反此类强制性规范属于合同法第五十二条第(五)项规定的违反法律、行政法规的强制性规定之情形,因此,租赁合同应当无效。

另一种意见则认为,租赁合同有效,消防法第十条规定未经消防验收的建筑工程,不得投入使用的规定,不属于强制性规定中的效力性规定,属于管理性强制规定。违反管理性强制规定,并不当然无效。

【评析】

笔者赞同上述第二种观点,理由如下:

  第一,关于合同法第五十二条第五项中“强制性规定”,在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条明确了“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定。”,因此,只有违反了“效力性”强制性规定才归于无效。而违反“管理性”强制规定,并不当然无效。

第二,本案消防法第十条的规定属于管理性强制规定。按照通说强制性规定区分为效力性强制规定和管理性强制规定。两者的根本区别在于对合同效力的影响,违反管理性强制规定的合同,并不当然导致合同绝对无效;而违反效力性强制规定的合同,为绝对无效的合同。

消防法第十条规定“未经验收或者经验收不合格的,不得投入使用。”该规定系管理性规定,管理对象系建筑企业的建设行为,非租赁合同的双方。对违反该法第十条的行为也分别规定了相应的行政处罚措施。这就说明,该强制规定旨在管理建筑行业的建筑行为必须要消防设施到位并经验收合格,如若消防验收不合格,该建设行为本身并不无效,建设行为本身仍然具有建筑上的价值,并不因此否认建筑行为本身的效力。所以,在性质上,消防法第十条的规定属于管理性强制规范。因此,即使违反了该管理性强制规定也不影响租赁合同的效力。

第三,违反消防验收规定的建筑物,并不代表该建筑物未取得建设工程规划许可证。消防验收与是否取得建设工程规划许可证是不同的概念,其在法律上的效力亦不相同。违反了未取得建设规划许可证的建筑行为,属于违反效力性强制规定,当属无效,亦即通常说的违章建筑行为无效。而违反消防验收的建设行为则属于违反管理性强制规定。因此,不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效”的规定。

第四,从消防法的立法目的来看,消防验收的规定所规制的对象是建设活动本身,承担此类义务的主体是建设单位,其规范的对象也应是建设单位,而非租赁建筑物的双方当事人。消防法的此类强制性规定之目的,在于保证建筑工程的安全以及预防火灾和减少火灾危害。如果认定租赁合同无效,则不当扩大了消防法强制性规定的调整范围,超出了该规定本身所调整的对象,同时也违反了司法权不干涉行政职权的原则。

第五,从物权与债权相区分的角度来看,物权上的瑕疵并不影响债权的行使。标的物有瑕疵并不必然导致租赁合同无效,在本案中,未取得消防验收,其本身属于物权所有权能及使用权能上的权利瑕疵,有瑕疵但只影响业主对该物权的占有、使用、收益、处分权利的行使程度问题,尤其是使用权中的出租使用权利,不代表不可以出租该房屋,该建筑物仍然可以租赁,只不过在租赁双方之间会产生合同履行上的权利义务不对等。但并不能因此认定此类合同因标的物存在瑕疵而无效。

第六,从合同法的立法目的看,合同法确立的原则是促进交易、减少社会成本,因此,严格限制无效合同的范围,在判断违反强制性规定的合同效力时,应持谨慎态度,而且认定租赁合同无效,并不能促使出租人及时地履行相关义务。承租人仍然可以根据合同请求对方承担违约责任或提起合同解除之诉,其租赁债权仍然可以得到合同法上的保障。

 

 
责任编辑:黄翥

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